Locataire ou propriétaire : qui paie l'entretien de la chaudière ?

Qui paie l’entretien de la chaudière : locataire ou propriétaire ?

Pour une chaudière individuelle (une chaudière qui ne chauffe que votre logement), la réponse tient en deux textes :

• le code de l’environnement (article R224-41-5) confie l’entretien annuel à l’occupant, sauf stipulation contraire du bail ;
• la loi du 6 juillet 1989 (article 7) met à la charge du locataire l’entretien courant des équipements du logement et les menues réparations.

Le locataire choisit donc un chauffagiste qualifié, prend rendez-vous, paie la visite et garde l’attestation. L’ANIL le résume ainsi : c’est au locataire de faire entretenir une fois par an une chaudière individuelle, qu’elle fonctionne au fioul, au gaz ou au bois. La règle est rappelée dans le guide Entretien de chaudière obligatoire.

Que se passe-t-il si le bail en décide autrement ?

Le bail peut prévoir que c’est le propriétaire qui fait appel au chauffagiste de son choix. Service-public.fr le mentionne expressément. Dans ce cas, c’est lui qui organise la visite et reçoit l’attestation. La façon dont le coût est ensuite réparti dépend de ce que dit le bail : relisez la clause, et en cas de doute, interrogez l’ADIL de votre département avant de payer ou de réclamer quoi que ce soit.

Chaudière collective : l’entretien est-il dans les charges ?

Pour une chaudière qui chauffe tout l’immeuble, c’est le propriétaire de l’immeuble ou le syndicat des copropriétaires qui fait entretenir la chaudière. Le locataire n’a rien à organiser.

Il en paie une partie à travers ses charges. La liste des charges récupérables est fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987, et service-public.fr la présente comme exhaustive. Pour le chauffage collectif, elle comprend notamment :

• la fourniture d’énergie, quelle qu’en soit la nature ;
• la purge des points de chauffage et les frais de contrôle de combustion ;
• le ramonage des chaudières, carneaux et cheminées, et la mise en repos en fin de saison ;
• la conduite du chauffage et l’entretien des régulateurs de tirage ;
• les menues réparations dans les parties communes (fuites sur raccords et joints, remplacement de joints et clapets).

Une dépense qui n’est pas dans cette liste ne se refacture pas au locataire. Le bailleur doit envoyer le décompte des charges un mois avant la régularisation et tenir les justificatifs à disposition pendant six mois.

Locataire entrant : faut-il refaire l’entretien en arrivant ?

La règle vise la chaudière : elle doit être entretenue une fois par année civile. Les textes ne disent rien de spécifique sur l’arrivée d’un nouveau locataire.

En pratique, à l’entrée dans les lieux, demandez au propriétaire une copie de la dernière attestation d’entretien et notez sa date dans l’état des lieux. Si la visite de l’année en cours a déjà été faite, vous savez où en est la chaudière. Si aucune attestation récente n’existe, signalez-le par écrit au propriétaire dès l’entrée : vous éviterez qu’on vous reproche plus tard un défaut d’entretien antérieur à votre arrivée.

Locataire sortant : peut-on retenir l’entretien sur le dépôt de garantie ?

Oui, si le locataire ne présente pas d’attestation. Service-public.fr indique que le bailleur peut alors retenir le montant de l’entretien sur le dépôt de garantie. Le locataire qui part a donc intérêt à remettre la dernière attestation lors de l’état des lieux de sortie.

Bail de moins d’un an : prorata ou pas ?

Aucun texte ne prévoit de partage au prorata entre deux locataires successifs, ni d’exemption pour un bail court. L’obligation reste une visite par année civile, à l’initiative de l’occupant. Si vous partez avant d’avoir fait la visite de l’année, ou si vous arrivez après qu’elle a été faite, le plus simple est de régler la question par écrit avec le propriétaire au moment de l’état des lieux. En cas de désaccord, l’ADIL de votre département donne un avis gratuit.

Entretien, réparation, vétusté : qui paie quoi ?

Situation	Qui paie ?	Texte
Entretien annuel d’une chaudière individuelle	Locataire (sauf clause contraire du bail)	Code env. R224-41-5 ; loi de 1989, art. 7
Remplacement de bilames, pistons, membranes, boîtes à eau, allumage piézo, clapets et joints d’un appareil à gaz	Locataire	Décret 87-712, annexe
Rinçage et nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries	Locataire	Décret 87-712, annexe
Panne due à l’usure normale (vétusté), malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure	Propriétaire	Loi de 1989, art. 7 d
Grosse réparation ou remplacement de la chaudière	Propriétaire, sauf dégradation imputable au locataire	Loi de 1989, art. 6 et 7
Entretien d’une chaudière collective	Propriétaire ou syndic, avec répercussion des postes récupérables dans les charges	Code env. R224-41-5 ; décret 87-713

Le propriétaire doit fournir les équipements prévus au bail en bon état de fonctionnement et prendre en charge toutes les réparations autres que locatives. Le décret n° 87-712 définit les réparations locatives comme l’entretien courant et les menues réparations liés à l’usage normal du logement, et sa liste n’est donnée qu’à titre d’exemples (« notamment ») : d’où l’intérêt de bien identifier la cause d’une panne avant de savoir qui paie. Pour une fuite, voir le guide Chaudière qui fuit.

Quand appeler un professionnel, et quand prévenir le propriétaire

• Chaque année civile : le locataire appelle un chauffagiste qualifié pour la visite, puis conserve l’attestation (voir Attestation d’entretien de chaudière).
• Panne ou fuite : prévenez le propriétaire par écrit avant de faire réparer, sauf urgence. C’est le diagnostic du professionnel (usure, pièce d’usure, défaut d’installation) qui permettra de savoir qui paie.
• Mesure de monoxyde de carbone anormale lors de l’entretien : la chaudière doit rester arrêtée si le taux atteint 50 ppm ; informez immédiatement le propriétaire.
• Odeur de gaz : sortez du logement sans toucher aux interrupteurs et appelez Urgence sécurité gaz au 0 800 47 33 33 (réseau GRDF, gratuit, 24 h/24).